Schlüsselübergabe

Gravierende Fehler in Praxismietverträgen

Der Start in eine neue Zahnarztpraxis beginnt offiziell mit der Schlüsselübergabe. Doch oftmals wird ein wichtiger Punkt vergessen: Kommt es zu rechtlichen Problemen, zeigen sich diese meist erst im Nachhinein. Daher sollten Praxisübernehmer/innen bereits vor dem Vertragsabschluss ihren Praxismietvertrag durch einen Fachexperten auf Herz und Nieren überprüfen lassen. Denn letztlich hängt an einer Zahnarztpraxis die berufliche Existenz. Und es gibt – für alle Fälle – auch noch die Möglichkeit, entdeckte Fehler nachzubessern.

Den Fehler, den einige Übernehmer/innen einer Zahnarztpraxis machen, ist die Übernahme eines Gewerbemietvertragsmusters, denn es handelt sich rechtlich um gewerbliche Mietverträge. Daher sollte niemals ein Vertragsmuster aus dem Internet heruntergeladen werden oder ein Mustermietvertrag unterschrieben werden, der vom Vermieter vorgelegt wird. Denn solche Verträge sind fast nie auf die individuellen Bedürfnisse von Zahnärztinnen bzw. Zahnärzten zugeschnitten. Praxismietverträge sind daher immer individuell auszuhandeln.

Wer eine Zahnarztpraxis übernimmt, will grundsätzlich Planungssicherheit haben. Daher sollte auch niemals ein unbefristeter Mietvertrag unterschrieben werden, da dieser – ohne Angaben von Gründen – jederzeit durch den Vermieter gekündigt werden kann. Und zwar nach § 580 a BGB am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres. Am besten, der Vertrag erhält eine Option einer Verlängerung, da in solchen Fällen eine Kündigung vor Ende der Vertragslaufzeit ausgeschlossen ist.

Ebenso sollte bei einem Praxismietvertrag darauf geachtet werden, dass der Zweck angegeben wird, also „zum Betrieb einer zahnärztlichen Praxis“. Denn der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu übergeben und zu erhalten. Dazu kann etwa ein Starkstromanschluss gehören oder die Eignung zur Installation von Röntgengeräten. Auch die Eintragung einer Konkurrenzschutzklausel ist wichtig, denn nichts ist ärgerlicher, als wenn sich eine Zahnarztpraxis derselben Fachrichtung in unmittelbarer Nähe niederlässt. Zwar besteht auch ohne vertragliche Vereinbarung ein vertragsimmanenter Konkurrenzschutz, dennoch empfiehlt es sich, eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufzunehmen, um Klarheit zu schaffen.

Wichtig: Oftmals besteht nach dem Start der eigenen Praxis der Wunsch, eine Kollegin oder einen Kollegen aufzunehmen für den Fall, eine Gemeinschaftspraxis bzw. eine zu bilden. Fehlt für diesen Fall eine sog. Erweiterungsklausel im Praxismietvertrag, kann der Vermieter die Zustimmung hierzu verweigern. Lassen Sie daher Ihren Praxismietvertrag vor der Unterschrift von einer/einem im Miet- und Medizinrecht erfahrenen Rechtsanwältin oder Rechtsanwalt prüfen.