Wichtige Klausel im Praxismietvertrag

Beim Praxismietvertrag werden viele Fehler gemacht. Die Virchowbund-Justitiarin Andrea Schannath erklärt fünf besonders wichtige Klauseln. Für die Miete einer Praxis wird ein Gewerbemietvertrag geschlossen. Im Gewerbemietrecht gelten andere Grundsätze als z. B. bei der Miete einer Wohnung. Der Gewerbemietvertrag bietet mehr Spielraum für Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter. Das kann ein Vorteil sein, aber auch ein Nachteil, wenn man als Praxisinhaber/in nicht gut genug informiert ist.

Die Virchowbund-Justitiarin warnt ausdrücklich davor, einen beliebigen Gewerbemietvertrag als Vorlage zu verwenden. Denn eine Praxis bringt viele Besonderheiten mit sich, die ein Vertrag abbilden sollte. Zum Beispiel sind das Optionsrechte des Mieters auf Verlängerung des befristeten Mietvertrages und damit eine längere Laufzeit, um den Standort zu sichern. Oder es handelt sich um praxisrelevante Um- und Einbauten – und damit die Frage, wer dafür aufkommt und ob sie bei Beendigung des Mietvertrages rückgängig gemacht werden müssen.

Umsatzsteuer
In der Regel erheben Vermieter keine Umsatzsteuer für gemietete Praxen. Problematisch werden könnte die Umsatzsteuerfrage allerdings, wenn die Praxis inklusive Ausstattung (z. B. medizinische Geräte) vermietet wird. Das Finanzamt fordert dann häufig die Umsatzsteuer auf die gesamte Miete. Umstritten ist, ob die Miete in solchen Fällen in einen steuerfreien (Praxisräume) und einen steuerpflichtigen Teil (Ausstattung) aufgeteilt werden kann. Die Gerichte urteilten bislang uneinheitlich. Der Bundesfinanzhof hat dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) diese Rechtsfrage zur Vorentscheidung vorgelegt. Wer eine schlüsselfertige Zahnarztpraxis mietet, sollten sich deshalb zum Thema Umsatzsteuer von einer/einem Steuerexpert/in beraten lassen.

Betriebskosten
Laut Gewerbemietrecht dürfen Vermieter und Mieter frei vereinbaren, wer welche Nebenkosten trägt. Im Praxismietvertrag sollte deshalb so detailliert wie möglich festgelegt werden, für welche Betriebskosten der Mieter aufkommen muss. Welche Aufteilung üblich ist, zeigt der Virchowbund auf seiner Webseite unter Praxismietvertrag.

Mietzweck
Der Mietzweck wird üblicherweise zu Beginn des Vertrages beschrieben. Üblicherweise wird dort festgehalten, dass die Räume angemietet werden, um eine Praxis mit einer bestimmten Fachrichtung zu betreiben. Allerdings lohnt es sich, dort bereits für die Zukunft vorzusorgen. Vielleicht soll die Einzelpraxis später einmal zu einer Berufsausübungsgemeinschaft umgewandelt werden. Auch die Rechtsform der Praxis kann sich ändern, z. B. zu einer GmbH. Vielleicht entsteht auch eine Kooperation mit fachfremden Kolleg/innen oder Vertreter/innen nicht-ärztlicher Heilberufe. Dann ist es entscheidend, wie die betreffenden Klauseln des Praxismietvertrages formuliert sind.
Eine kostenlose Vorlage für den Praxismietvertrag bietet der Virchowbund für seine Mitglieder. Dieser Mietvertrag ist speziell auf die Arztpraxis abgestimmt. Das bedeutet, er räumt Ärzten als Mietern u. a. beim Mietzweck deutlich mehr Freiheiten ein.

Konkurrenzschutz
Als mietende/r Ärztin/Arzt sollte man auf eine Konkurrenzschutzklausel bestehen. Sie verhindert, dass eine Praxis derselben Fachrichtung im selben Gebäude oder in unmittelbarer Umgebung Konkurrenz macht. Andrea Schannath rät, solche Konkurrenzschutzvereinbarungen in sämtliche Verträge aufzunehmen, die mit anderen Ärzt/innen als Gesellschafter oder Angestellten in der Praxis geschlossen werden. In den Musterverträgen des Virchowbundes sind sie standardmäßig inkludiert.

Praxisnachfolge
Schon bei Abschluss des Praxismietvertrages lohnt es sich, an die spätere Nachfolge zu denken. Nicht nur als Mieter sollte man das Recht haben, die Praxis zu verkaufen. Auch die Erben sollten die Erlaubnis dazu haben. Wichtig dabei ist laut Andrea Schannath, dass der Nachfolger in diesem Fall anstelle des Vormieters in den Mietvertrag eintreten kann. Sie empfiehlt auch, ein Vorkaufsrecht in den Vertrag aufzunehmen. Das ist relevant, wenn die/der Eigentümer/in die Wohnung oder das Haus verkauft, in der die Praxis untergebracht ist.

Quelle: Virchowbund