Kreditstrategien bei steigenden Zinsen

Haben Zahnärzt/innen ihr Traumhaus gefunden, ist der Wettkampf mit der Zeit noch nicht ganz gewonnen. Jetzt kommt es darauf an, dass der/dem Immobilienfinanzierenden die Hypothekenzinsen nicht enteilen. Bereits zu diesem Zeitpunkt muss ein/e Finanzierende/r wissen, wie sie/er auch unter höchstem Zeitdruck die/den günstigste/n Finanzierer/in finden und die richtigen Konditionen aushandeln kann. Das Problem: Das Haus und den dazugehörigen Kreditvertrag aus einer Hand – für viele eilige Bauherr/innen ist dies ohne Zweifel ein verlockendes Angebot, mit dem sie sich lästige Wege ersparen können.

Zusätzlich schmackhaft machen Bauträger dieses Komplettangebot durch eine moderate monatliche Zahlung. Ein beliebter Kniff: Mit Hilfe eines hohen Disagios – und das ist nichts anderes als eine Vorauszahlung auf die Zinsen – und einer möglichst niedrigen Tilgung wird die zu zahlende Rate heruntergedrückt. Und das alles bei einer möglichst langen Laufzeit. Das böse Erwachsen kommt für viele nach dem Ablauf der Zinsbindungsfrist, denn dann ist die Schuld oft größer als der ursprünglich ausgezahlte Kredit.

Eine voreilige Unterschrift kann eine/n Hauskäufer/in teuer zu stehen kommen. Deshalb sollten trotz aller Turbulenzen bei den Immobilienpreisen auch bei einem spontanen Hauskauf die wichtigsten Finanzierungsregeln beachtet werden. Dazu gehört im ersten Schritt die Wahl der richtigen Strategie, d. h. der Finanzierungsbausteine. Das oberste Gebot: Die Käuferin bzw. der Käufer eines Eigenheimes sollte das vorhandene Eigenkapital so weit wie möglich einsetzen und den Kredit minimieren. Denn im Gegensatz zu Eigentümer/innen eines Mietobjektes beteiligt sich das Finanzamt bei ihr/ihm nicht an den Schuldzinsen. Entsprechend ist für künftige Eigenheimbesitzer/innen diejenige Finanzierungsform am günstigsten, mit der sie am schnellsten von ihren Schulden herunterkommen.

Unschlagbar ist hier ein bereits angesparter Bausparvertrag, an zweiter Stelle folgt das Annuitätendarlehen. Dringend zu warnen sind Käufer/innen eines Eigenheimes vor der Aufnahme eines endfälligen Darlehens, kombiniert mit dem Abschluss einer Kapitallebensversicherung. Denn hier bleiben Schulden und Zinsen auf dem ursprünglichen Niveau eingefroren. Getilgt wird – auf einen Schlag – erst am Ende der Laufzeit mit Hilfe der Lebensversicherung.

Der zweite Schritt zum günstigen Baugeld ist eine individuelle Marktanalyse, um das günstigste Kreditangebot herauszufiltern. Dabei versucht jedes Institut, die wahren Kosten zu verschleiern.
Beispiel: Die tatsächlichen Kreditkosten können durch zusätzliche Gebühren manipuliert werden. Und sie müssen laut Preisangabenverordnung nicht in den Effektivzins eingerechnet werden. Dazu zählen Bereitstellungszinsen, besondere Kontoführungsgebühren, Notar- und Schätzkosten, Tilgungs- oder Restschuldversicherungen, Verwaltungskostenpauschalen usw. Werden solche Kosten erhoben, kann ein Darlehen mit optisch niedrigem Effektivzins teurer sein als eine Hypothek mit höherem Effektivzins.

Hier hilft jedoch ein einfacher Kniff, den Spielereien mit dem Effektivzins zu entkommen. Tatsächlich vergleichbar sind Finanzierungsangebote nur über die so genannte Restschuld. Denn keiner Bank gelingt es, die wahren Kosten über das Ende der Zinsbindung hinaus in irgendwelchen Gebühren zu verstecken. Dies bedeutet:
Merke: Bei gleicher monatlicher Belastung und gleicher Laufzeit ist das Angebot mit der geringsten Restschuld das günstigste.

Mit diesem Rüstzeug können angehende Bauherr/innen leicht ihre eigene Marktumfrage bei 15 bis 20 Banken in ihrer Region machen und sie um ein unverbindliches Finanzierungsangebot bitten.
Neben den Angaben zum Objekt, den Einkommensverhältnissen und zum Eigenkapitalpolster müssen Bauherr/innen in ihrem Schreiben an die Bank unbedingt vorgeben: ihren effektiven Finanzierungsbedarf, das gewünschte Disagio, das nominale Fremdkapital, die monatliche tragbare Rate für Zins und Tilgung sowie die Zinsbindung. Gefragt wird nach der Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist. Nach diesem Strickmuster sollten Bauherr/innen auch unbedingt das Finanzierungsangebot ihrer Bauträger unter die Lupe nehmen. Zu einer soliden Finanzierung gehört aber auch die richtige Einschätzung der eigenen finanziellen Belastbarkeit. Das heißt: Eigenkapital, Hypothekendarlehen, Bausparverträge und eventuelle Zwischenkredite müssen sorgfältig auf die finanziellen Möglichkeiten abgestimmt werden.

Wichtig: Die reinen Anschaffungskosten für Grundstück und Gebäude stellen noch nicht den Gesamtpreis dar, der für eine bewohnbare Immobilie aufzuwenden ist. Es können noch Kosten für die Vermittlung durch einen Makler sowie für den Notar und die Grundbucheintragung hinzukommen; ferner Grunderwerbsteuer, Baugenehmigungsgebühren, Erschließungskosten und sonstige Anschlusskosten – und nicht zuletzt die Bauzeitzinsen während der Bauphase und eventuell Wertschätzungskosten für die Darlehen.

Merke: Nach einer bewährten Faustregel liegt die Summe dieser Nebenkosten bei ca. 4 bis 10 Prozent des Gesamtfinanzierungsvolumens!

Da Sicherheit bei einer Baufinanzierung stets oberstes Gebot sein sollte, müssen die Baunebenkosten frühzeitig einkalkuliert werden. Nur so sind Bauherr/innen und Immobilienkäufer/innen vor bösen Überraschungen geschützt. Die schwierigste Entscheidung für Kreditnehmende ist jedoch – angesichts des sich blitzschnell drehenden Konditionenkarussells – die Wahl der richtigen Zinsbindungsfrist. Eine langfristige Festlegung ist momentan zu empfehlen. Dagegen kommt den eiligen Bauherr/innen bei einer drehenden (inversiven) Zinsstruktur eine knappe Bindung teuer zu stehen. Denn gerade in Zeiten steigender Zinsen sind kurzfristige Darlehen in aller Regel billiger als langfristige. Bei fallenden bzw. niedrigen Zinsen ist es gerade umgekehrt.

Für Unentschlossene, denen eine variable Verzinsung zu unsicher ist, bieten deshalb einige Institute ein so genanntes Vorschaltdarlehen mit ein- oder zweijähriger Laufzeit an – zum Teil zu Sonderkonditionen. Der Anreiz für Kund/innen: Sie können jederzeit auf eine langfristige Zinsbindung umsteigen. Aber auch diese Flexibilität hat ihren Preis. Denn kommt die/der Darlehensnehmende später nicht auf eine Gesamtlaufzeit von mindestens 4 Jahren, kassiert die Bank eine einmalige Gebühr in Höhe von zwei Prozent. Das bedeutet, dass Bauherr/innen bei einem Vorschaltdarlehen nicht nur auf den Effektivzins achten müssen. Sie sollten zudem anhand einer Marktübersicht schon heute abwägen, ob es sich später auch lohnt, bei dieser Bank zu bleiben.