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Fiskus lockert Vorgaben
Das Finanzamt stellt hohe Anforderungen an Mietverträge mit Angehörigen, wenn die/der Eigentümer/in Werbungskosten geltend machen will. Aktuell wurden die Vorgaben für die Vermietung an Angehörige gelockert. Das eröffnet Vermieter/innen neue Chancen zum Steuern sparen. Kurzgefasst: Vereinbarungen innerhalb der Familie müssen wie unter Fremden getroffen werden. Nur dann akzeptiert das Finanzamt die Verträge. Und nur dann lassen sich Werbungskosten für Haus oder Wohnung, die vermietet werden, steuerlich geltend machen. Aktuell hat der Gesetzgeber allerdings ein paar Vorgaben zur Vermietung an Angehörige gelockert (Quelle: BFH, Az: IX R 44/15).
Worauf ist künftig zu achten?
Es gilt die 66-Prozent-Regel, was bedeutet: Bisher waren die Aufwendungen für Haus oder Wohnung komplett absetzbar, wenn die Angehörigen mindestens 66 Prozent der marktüblichen Miete gezahlt haben. Grundlage ist die Kaltmiete plus Umlagen im Gegensatz zur ortsüblich erzielbaren Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen vergleichbaren Kosten. Zu Letzteren gehören zum Beispiel die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr oder Gartenpflege, Schornsteinreinigung bis hin zu Sachversicherungen fürs Objekt. Faktisch wird die Warmmiete verglichen (BFH Az: IX R 44/15). Nunmehr wurden die Anforderungen für die Vermietung an Angehörige gelockert. Es genügt, wenn die Monatsmiete mindestens 50 Prozent, also die Hälfte der Vergleichsmiete am Markt, beträgt. Der Haken: Das Finanzamt erwartet, dass die/der Vermieter/in Einkünfte tatsächlich erzielen will. Er soll eine so genannte Einkünfte-Erzielungsabsicht haben.
Schätzung von künftigen Einnahmen und Ausgaben
Wenn mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Miete vereinbart sind, sind Werbungskosten zu 100 % absetzbar. Anders sieht das aus, wenn mindestens 50 Prozent bis zu 65,99 Prozent der Vergleichsmiete fließen. In diesen Fällen benötigt das Finanzamt eine Ertragsprognose, auf diese Weise weist man einen Totalüberschuss nach. Durch eine Prognoserechnung über einen langen Zeitraum von grundsätzlich 30 Jahren wird geprüft, ob in diesem Zeitraum insgesamt positive Einkünfte zu erwarten sind.
Dabei wird auf die durchschnittlich in der Vergangenheit erzielten Einnahmen sowie die Werbungskosten abgestellt und pauschale Größen verwendet. Einen Totalüberschuss legen Vermieter/innen also dar, indem sie die künftigen Einnahmen und Ausgaben schätzen. Bei den Einnahmen sollten sie einen Sicherheitszuschlag von 10 Prozent veranschlagen können, bei den Ausgaben ein Sicherheitsabschlag in gleicher Höhe. Wenn diese Kalkulation am Ende zu einem Plus – einem Totalüberschuss – führt, kann die/der Vermieter/in die Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Falls nicht, wird sie/er ihre/seine Aufwendungen nur im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur ortsüblichen Marktmiete abziehen können.
Ortsübliche Miete entscheidet
Auch wenn die Neuregelung das Gegenteil von Steuervereinfachung darstellt, ermöglicht sie betroffenen Vermieter/innen doch, den vollen Werbungskostenabzug zu erreichen. Dennoch der Hinweis: Vermieter/innen, die ihre Mietobjekte wegen des stetigen Anstiegs der ortsüblichen Miete zu einem Mietzins deutlich unterhalb der ortsüblichen Miete vermieten, sollten regelmäßig prüfen, ob die Grenze von 66 Prozent unterschritten wird. Denn die Neuregelung wurde schließlich eingeführt, weil die Mieten stetig steigen – vor allem in den Metropolen und in den Ballungsräumen. Die Vermieter/innen passen jedoch nicht laufend an.
Vermietung: Vorgaben für Angehörigenverträge
Das Finanzamt hat eine klare Vorstellung davon, wie bei Verträgen innerhalb der Familie zu verfahren ist. Das sind die Regeln: Das Finanzamt stört es, wenn innerhalb der Familie keine nachprüfbaren Vereinbarungen getroffen wurden. Der Fiskus will sämtliche Details dokumentiert haben. Also besser schriftlichen Vertrag schließen. Einen Pro-forma-Vertrag akzeptiert der Fiskus nicht. Besonders wichtig ist es, dass die Miete regelmäßig fließt. Also Dauerauftrag zur Bank geben. Die Fiskaldiener gehen gern von Scheinverträgen aus. Die Vorgaben im Vertrag sollten sich nicht dauernd ändern – außer, es gibt gute Gründe, zum Beispiel wegen Gesetzesänderungen. Insofern also lohnt es sich, auch die künftige Rechtsprechung zu verfolgen.
Dietmar Kern
