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Steuer- und Rechtstipps — Allgemein

Haus- und Immobilienkauf auf Rentenbasis

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  • 11. Januar 2023
  • Lesezeit: 11min

Arbeiten & Organisieren

Darauf müssen Sie achten
Nach Jahrzehnten in den eigenen vier Wänden kommt für viele Senioren ein Umzug nicht in Frage. Zu viele schöne Erinnerungen hängen an der Immobilie. Die Kinder sind hier groß geworden, den Garten haben sie selbst angelegt, Familienfeste wurden hier gefeiert. Viele Eigenheimbesitzer/innen wünschen sich im Alter jedoch mehr finanzielle Freiheit. Sie auch? Dann sollten Sie eine Immobilienrente abschließen.
Bei dieser Form der Altersfinanzierung verkaufen Sie das Haus oder die Eigentumswohnung (bspw. an die Deutsche Leibrenten) und dürfen weiter in der vertrauten Umgebung wohnen bleiben. Ihr lebenslanges Wohnungsrecht wird im Grundbuch gesichert. Ebenso die Zahlungen der Immobilienrente. Hier können Sie flexibel unter einer Einmalzahlung, einer Zeitrente mit unterschiedlich langer Laufzeit und einer Kombination aus beidem wählen.
Mit dem Verkauf erhalten Sie ein lebenslanges, unpfändbares Wohnungs- und Nutzungsrecht. Dieses Recht wird im Grundbuch gesichert, ebenso die Zahlungen der Immobilienrente. Wie hoch die Immobilienrente ist, hängt vor allem vom Wert des Hauses oder der Wohnung ab. Auch Ihr Alter und Geschlecht bestimmen die Rentenhöhe. Als Faustregel gilt: Je älter Sie zu Vertragsbeginn sind, desto höher fällt die Immobilienrente aus.
Ein- und Mehrfamilienhäuser kommen genauso für die Verrentung von Immobilien in Frage wie Eigentumswohnungen. Auch Immobilien mit Gewerbeanteil oder gewerblicher Prägung können verrentet werden. Selbst Restschulden zwischen 20 und 50 Prozent des Verkehrswertes der Immobilie sind in der Regel kein Problem. Unabhängige Expert/innen ermitteln den Wert der Wohnung oder des Hauses. Sie setzen dabei den vollen Verkehrswert an.
Beim Verkauf der Immobilie müssen Seniorinnen und Senioren mindestens 70 Jahre alt sein. Das Angebot richtet sich sowohl an Einzelpersonen als auch an Paare. Denn bei der Immobilienverrentung genießen beide den Vorteil eines lebenslangen Wohnungsrechts. Dadurch ist die/der länger lebende Partner/in ebenfalls bis zum Lebensende abgesichert.

Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?
Sie sind mindestens 70 Jahre alt und besitzen ein Haus oder eine Eigentumswohnung? Wenn Sie im Alter weiter in Ihrer vertrauten Umgebung leben wollen, lohnt sich die Immobilienrente für Sie, ganz gleich, ob Sie allein leben oder mit einer Partnerin oder einem Partner. Denn Ihnen gehört sozusagen ein in Stein gebundenes Vermögen. Machen Sie daraus eine Immobilienrente, mit der Sie sich ein Zusatzeinkommen sichern. Eine Immobilienrente besteht aus einer Geldleistung sowie einem Wohnungs- und Nutzungsrecht.
Beim gesetzlichen Nießbrauch nach § 1030 ff BGB bleiben Sie sogenannte/r wirtschaftliche/r Eigentümer/in. Das hat den Nachteil, dass auch die Lasten bei Ihnen liegen. Sie tragen sämtliche Kosten für Instandhaltung und Werterhalt der Immobilie. Wenn Sie sich nach Ansicht der neuen Eigentümerin oder des neuen Eigentümers zu wenig kümmern, können zudem Haftungsansprüche gegen Sie oder Ihre Erbenden entstehen. Der Vorteil des Nießbrauchs liegt im lebenslangen Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie. Auch nach einem Auszug profitieren Sie finanziell von dem Haus oder der Wohnung. Wenn Sie beispielsweise in ein Seniorenheim umziehen, können Sie Ihre Immobilie vermieten und zusätzliche monatliche Einnahmen erhalten. Beim gesetzlichen Wohnungsrecht nach § 1093 BGB ist dagegen die/der Eigentümer/in für die Instandhaltung verantwortlich. Das Wohnungsrecht endet mit dem Auszug, da es an die Person gebunden ist. Ein guter Grund für eine Verrentung Ihres Wohneigentums auf Nießbrauchbasis kann auch der Wunsch sein, Ihre Kinder und Enkel schon heute zu unterstützen. Die hohe Einmalzahlung aus Ihrer Immobilie bietet Ihnen reichlich finanzielle Freiheit, um etwa die Ausbildungs- oder Studienkosten für Ihre Enkelkinder zu übernehmen. Ebenso können Sie auch Ihre Kinder unterstützen, vielleicht sogar deren Pläne für eigenen Wohnraum fördern. So sorgen Sie für Freude in der Familie und für eine gesicherte Zukunft Ihrer Lieben.
Zudem sollten Käufer/innen solvent und langfristig zahlungsfähig sein und die vertraglichen Rahmenbedingungen akzeptieren. So müssen der Wert der Immobilie, die Rentenhöhe, die Rentenlaufzeit, das lebenslange Wohnrecht der Alteigentümerin bzw. des Alteigentümers und vieles mehr einvernehmlich geregelt werden.

Hausverkauf auf Rentenbasis: Das sollten Sie wissen
Im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf, bei dem Sie Ihre Immobilie einer Käuferin oder einem Käufer überschreiben und dafür einmalig einen fixen Betrag erhalten, veräußern Sie bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis Ihre Immobilie gegen die Zahlung von regelmäßigen Raten und können gleichzeitig in Ihrem vertrauten Zuhause wohnen bleiben. Sie müssen bei diesem Modell der Immobilienverrentung allerdings mit hohen Abschlägen vom Marktwert rechnen. Eine sinnvolle Alternative kann das Modell des Immobilien-Teilverkaufs sein. Ein Hausverkauf auf Rentenbasis kann eine überlegenswerte Möglichkeit sein, im Alter die regelmäßigen Einkünfte aufzustocken, ohne die eigenen vier Wände räumen zu müssen. Die “Immobilienverrentung” unterscheidet sich daher grundsätzlich von einem Immobilienverkauf mit einer einmaligen Auszahlung des Verkaufspreises.

Was genau ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis?
Im Gegensatz zum klassischen Immobilienverkauf, bei dem Sie Ihre Immobilie einer Käuferin oder einem Käufer überschreiben und dafür einmalig einen fixen Betrag erhalten, veräußern Sie bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis Ihre Immobilie gegen die Zahlung von regelmäßigen Raten und können gleichzeitig in Ihrem vertrauten Zuhause wohnen bleiben. Werden diese Zahlungen für die Dauer bis zu Ihrem Tod (oder dem Ihrer Ehe-/Lebenspartnerin oder Ihres Ehe-/Lebenspartners) vereinbart, heißen sie “Leibrente”. Bei einer Befristung auf einen fixen Zeitraum spricht man analog von “Zeitrente”. Durch den Hausverkauf auf Leibrente an einen gewerblichen Anbieter oder auch eine Privatperson verlieren Sie als ehemalige/r Eigentümer/in alle Rechte an Ihrer Immobilie – mit Ausnahme des Wohnrechts.

Haus verkaufen auf Rentenbasis: Worin unterscheiden sich Leibrente und Zeitrente?
Eine Leibrente impliziert in aller Regel ein lebenslanges Wohnrecht. Zwar zahlen Sie bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis im eigentlichen Sinne keine Miete, der Gegenwert Ihres Wohnrechts wird jedoch in die monatlichen oder quartalsmäßigen Rentenzahlungen “eingepreist”, was bedeutet: davon abgezogen. Ein Hausverkauf auf Leibrente entbindet Sie von allen Pflichten der Instandhaltung des Gebäudes, der Zahlung von Abgaben und Gebühren. Die Zeitrente wird für einen vertraglich festgelegten Zeitraum gezahlt – an dem dann auch das implizierte Wohnrecht endet. Dieses Rentenmodell beim Hausverkauf auf Rentenbasis lässt einige Varianten zu (Mindestzeitrente, Höchstzeitrente), die jeweils im konkreten Vertrag schriftlich fixiert werden.

Wie wird die Rentenhöhe bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis berechnet?
Die Höhe der Rentenzahlungen bemisst sich beim Hausverkauf auf Rentenbasis nach dem aktuellen Verkehrswert der Immobilie, von dem die/der Käufer/in zunächst seinen Risikoabschlag abzieht. Der verbleibende Wert wird nun auf die Anzahl monatlicher Leibrenten aufgeteilt, die bis zum “vermutlichen” Tod der Verkäuferin oder des Verkäufers fällig werden. Basis bilden dabei die Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes. Die “Miete” für das Wohnrecht beim Hausverkauf auf Rentenbasis wird (nach jeweils geltendem Mietspiegel) abschließend abgezogen. Sie sind gut beraten, die sogenannte “Wertsicherungsklausel” in den Vertrag über einen Hausverkauf auf Rentenbasis mit aufzunehmen: Sie verpflichtet die/den Käufer/in, Ihre Rente an die Inflationsrate anzupassen.

Folgende Voraussetzungen sollten bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis gegeben sein
Grundsätzlich bietet ein Hausverkauf auf Rentenbasis unter folgenden Voraussetzungen einige Vorteile: Sie möchten Ihre Rente im Alter aufstocken, aber dennoch in Ihrer Immobilie wohnen bleiben.
Sie wollen sich nicht weiter um Instandhaltung, Renovierungen und/oder Umgestaltung Ihrer Immobilie kümmern. Sie beabsichtigen Ihr Vermögen zu Ihren Lebzeiten selbst aufzubrauchen, da Sie keine Erbenden haben oder nicht vererben wollen.
Sie möchten mit Leibrente und lebenslangem Wohnrecht Sorge für die Absicherung Ihrer Lebenspartnerin oder Ihres Lebenspartners nach Ihrem Tod tragen.
Jedoch gibt es je nach Situation auch deutlich bessere Alternativen. Besonders wenn Sie noch eine hohe statistische Lebenserwartung haben, beispielsweise erst Mitte 60 oder 70 sind, ist ein Hausverkauf auf Rentenbasis oft eine sehr teure Option.

Welche Alternativen zum Hausverkauf auf Rentenbasis gibt es?
Das Modell “Immobilien-Teilverkauf” kann gegenüber dem klassischen Hausverkauf auf Rentenbasis mit einigen Pluspunkten aufwarten – ohne die Vorzüge der Verfügbarkeit des in Immobilien gebundenen Kapitals zu vernachlässigen. Mit einem Haus-Teilverkauf erhalten Sie einen flexibel zu gestaltenden finanziellen Spielraum, dessen Größe Sie – in Abhängigkeit vom Verkehrswert Ihrer Immobilie – selbst bestimmen können. Sie leben weiter in Ihrem gewohnten Umfeld und behalten weiter die Handlungsvollmacht über Gestaltung, Renovierungen und/oder Umbauten. Während ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht Ihnen Sicherheit gibt und der Wert Ihrer Immobilie am Markt durchaus steigen kann, können Sie jederzeit verkaufen, vererben oder zurückkaufen. Nur für den verkauften Anteil zahlen Sie ein geringes Nutzungsentgelt.

Welche Sicherheiten gibt es für die Leibrente?
Leibrente und lebenslanges Wohnrecht sollten bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis im Grundbuch an erster Stelle als “Reallast” eingetragen werden. Der prominente Rang garantiert bei einer eventuellen Insolvenz des Leibrentenanbieters und einer darauffolgenden Verwertung der Immobilie (Zwangsversteigerung), dass Sie vorrangig behandelt werden, wenn der Erlös aufgeteilt werden muss. Eine “Auflassungsvormerkung” im Grundbuch verhindert, dass die Immobilie weiterverkauft oder mit einer Hypothek belastet werden kann.

Welche Steuern fallen bei einem Hausverkauf auf Rentenbasis an?
Einen Teil Ihrer Leibrente, den sogenannten “Ertragsteil”, müssen Sie versteuern. Wie hoch die Abgaben an das Finanzamt ausfallen, hängt von Ihrem Alter ab: Je älter Sie sind, desto weniger bittet Sie der Fiskus zur Kasse. Der Steuersatz liegt bei einem 66-Jährigen bei 18 Prozent, bei einem 80-Jährigen bei acht und bei über 94-Jährigen bei zwei Prozent. Die Einnahmen aus einer Zeitrente sind dagegen grundsätzlich vollumfänglich zu versteuern. Das Haus auf Rentenbasis an ein Kind zu verkaufen, kann für beide Seiten Vorteile bringen: Sie als Eltern erhalten eine lebenslange Rente mit geringer Steuerlast und Ihr Kind kann die Ausgaben als Werbungskosten absetzen und/oder erspart sich die mögliche Schenkungssteuer, wenn das Haus “normal” vererbt worden wäre.

Haus mit Rentenbasis einer Bank verkaufen
Anders als bei der gängigen Immobilienverrentung wird die Immobilie bei einer Umkehrhypothek mit einem Kredit belastet. Die Bank nimmt die Immobilie quasi als Sicherheit und zahlt die Kreditsumme in vereinbarten Raten über einen festgelegten Zeitraum aus. Die Kreditsumme wird also im Laufe der Zeit nicht kleiner, sondern größer, daher rührt der Name Umkehrhypothek. Zum Ende der Laufzeit wird die Immobilie in aller Regel verkauft, um den Kredit abzulösen.

Wie sicher ist die Immobilienrente?
Sowohl das lebenslange Wohnrecht als auch die Zahlung werden im Grundbuch gesichert. Solange Sie leben, kann kein/e Eigentümer/in Wohnrecht und Zahlung ohne Ihre Zustimmung löschen lassen. Ihr lebenslanges Wohnrecht bleibt auch für den unwahrscheinlichen Fall einer Zwangsvollstreckung erhalten. Sollte beispielsweise die Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG Insolvenz anmelden, müsste die/der neue Käufer/in außerdem eine verbleibende Rentenverpflichtung übernehmen.

Barrierefreier Umbau dank Leibrente
Keine ebenerdige Dusche, ein fehlender Handlauf für die Treppe – mehr als jede/r zweite Ruheständler/in wohnt in einer Immobilie, in der es Menschen mit körperlichen Einschränkungen sehr schwer haben. Als die Häuser vor 30, 40 oder 50 Jahren gebaut wurden, dachte man über Barrierefreiheit kaum nach. Entsprechend hoch sind die Kosten für Umbauten. Allein für den Einbau eines Treppenlifts werden bis zu 15.000 Euro fällig. Mit einer Immobilienrente können Sie sich einen barrierefreien Umbau leisten und das Haus oder die Wohnung an die eigenen Bedürfnisse anpassen. So wird der Umbau beispielsweise über eine Einmalzahlung finanziert. In Kombination mit einer Zeitrente erhöhen Sie zudem Ihr monatliches Budget für einen von Ihnen gewählten Zeitraum.

Schutz vor Pflichtteilsansprüchen: Verkäufer/in bleibt weiterhin wirtschaftliche/r Eigentümer/in
Neben einer hohen Sofortzahlung erhalten Sie bei der Verrentung Ihres Wohneigentums höchstmöglichen Schutz vor Ansprüchen Dritter. Wenn Sie noch zu Lebzeiten einen Pflichtteilsanspruch abwehren wollen, haben Sie als Erblasser/in verschiedene Möglichkeiten. Ein Verkauf der eigenen Immobilie auf Nießbrauchbasis kann bei dieser Entscheidung die ideale Lösung sein. Dadurch wird der Pflichtteilsanspruch von Erbenden erheblich verringert. Den höchstmöglichen Schutz sichert Ihnen dabei das deutsche Nießbrauchrecht. Das Nießbrauchrecht ist vertraglich klar geregelt und wird im Grundbuch erstrangig eingetragen.
Fazit: Der Vorteil des Nießbrauchs liegt im lebenslangen Nutzungsrecht an Ihrer Immobilie. Auch nach einem Auszug profitieren Sie finanziell von dem Haus oder der Wohnung. Wenn Sie beispielsweise in ein Seniorenheim umziehen, können Sie Ihre Immobilie vermieten und zusätzliche monatliche Einnahmen erhalten.
Wichtig: Die hier genannten Informationen sind keine Steuerberatung und können diese auch nicht ersetzen. Der Autor empfiehlt Ihnen zur Klärung dieser Fragen eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater hinzuzuziehen.

Quellen: Deutsche Leibrenten Grundbesitz AG, eigene Recherchen

Kern Dietmar