Der Übergabevertrag

Wenn Sie wesentliche Teile Ihres Vermögens (häufig eine Immobilie) zu Lebzeiten auf Ihre Familienangehörigen (z. B. auf ein Kind) oder auf eine dritte Person übertragen wollen, ist der Übergabevertrag der richtige rechtliche Rahmen. Vom Testament oder dem Erbvertrag unterscheidet sich dieser Vertrag dadurch, dass Sie Ihre darin übernommenen Verpflichtungen zu Lebzeiten erfüllen müssen. Der Übergabevertrag bedarf zudem der notariellen Beurkundung, wenn Grundstücke oder Gebäude Gegenstand des Vertrags sind.
Auf der Grundlage des Übergabevertrags übertragen Sie das darin bezeichnete Vermögen an den Übernehmer. Sie sollten sich eingehend damit befassen, was Sie im Vertrag im Einzelnen regeln wollen. Dabei muss Ihnen immer bewusst sein, dass Sie wesentliche Teile Ihres Vermögens aus der Hand geben. Der Unterschied zum Testament oder zum Erbvertrag: Ihre in diesem Vertrag übernommenen Verpflichtungen müssen Sie zu Lebzeiten erfüllen.
Für den Übergabevertrag gelten somit nicht die gesetzlichen Regelungen des Erbrechts. Zwar nimmt der Übergabevertrag sachlich die Erbfolge vorweg. Doch seine Wirksamkeit hängt nicht davon ab, dass die Empfänger/innen der Zuwendung die Übergeber/innen überlebt. Vor Abschluss des Übergabevertrags sollten Sie sich über dessen Rechtsfolgen bewusst sein, denn Sie verlieren das Eigentum am Vertragsgegenstand. Neue/r Eigentümer/in wird die Übernehmerin bzw. der Übernehmer.

Mit einer mittelbaren Schenkung Steuern sparen
In der Praxis ist dabei der Erwerb eines Grundstücks oder die Errichtung eines Gebäudes die am meisten vorkommende Anwendung dieser Gestaltungsmöglichkeit. Um diesen allerdings in Anspruch zu nehmen, muss zum Zeitpunkt der Geldschenkung ein bestimmtes Gebäude oder Grundstück benannt worden sein. Außerdem muss das nötige Kapital zum Zeitpunkt des Erwerbs bereits zugesagt worden sein. Sind diese Bedingungen erfüllt, wird bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage lediglich der steuerliche Wert der Immobilie angesetzt. Und dieser liegt bekanntlich oftmals weit unter dem tatsächlichen Verkehrswert. Auf diese Weise lassen sich Steuern sparen.

Weiter wichtig: Achten Sie stets darauf, dass bei einem solchen Konstrukt immer ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Schenkung und Erwerb besteht. Zwar muss zum Zeitpunkt des Erwerbs lediglich die Zusage einer Geldschenkung vorliegen. Aber: Die oder der Beschenkte darf nicht zuerst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten selbst verauslagen und dann erst das geschenkte Geld erhalten. Hierdurch würde der Status als mittelbare Schenkung wieder verloren gehen!

Vertrackte Erbengemeinschaft
Allein aus steuerlicher Sicht gesehen ist eine Schenkung für viele finanziell vorteilhaft. Allerdings setzen gut meinende Schenkende damit oftmals den Familienfrieden aufs Spiel. Denn man kann es gar nicht glauben, was sich häufig für Dramen nach erfolgten Schenkungen abspielen. Der Grund liegt auf der Hand: Vermögen fördert nämlich die egoistische Seite vieler Menschen. Kinder kümmern sich danach oft nicht mehr um ihre Eltern, es herrscht ein erbitterter Krieg zwischen den Geschwistern, weil die/der eine oder andere sich benachteiligt fühlt. Vor allem Jugendliche, die zu früh wissen, dass sie ausgesorgt haben, werden sich einer künftigen beruflichen Ambition kaum noch widmen. Schenkungen wollen deshalb gut überlegt sein.

Wichtig: Handelt es sich um eine Erbengemeinschaft, dann erbt diese mit dem Nachlass ein gemeinschaftliches Vermögen. Was bedeutet: Allen gehört alles. Kompliziert wird die Sache allerdings dann, wenn gerade Immobilien vererbt werden. Ein/e Erb/in will das Haus behalten und vermieten, die oder der andere selbst einziehen und andere Erbenden möchten einfach schnell zu Geld kommen. Bis zur Teilung muss das Haus allerdings verwaltet werden. Auch hier gibt es bereits Probleme, wenn beispielsweise ein/e Erbende/r das Dach reparieren, die bzw. der andere durch das kaputte Dach die Mieter/innen zum Ausziehen bewegen will.

Grundsätzlich haben Erbende drei Möglichkeiten, an ihr Geld zu kommen:

1. Sie lassen sich das Erbteil von den Miterbenden auszahlen: Durch einen Auseinandersetzungsvertrag ist es nämlich möglich, dass eine Erbin oder ein Erbe das gemeinsam geerbte Haus behält und die Miterbenden Geld bekommen. Einigen sich die Erbenden nicht über die Höhe des zu zahlenden Betrages, kann jede/r Miterb/in das Nachlassgericht um Vermittlung bitten. Führt auch das nicht zum Erfolg, können ein oder mehrere Erbende, die den Auseinandersetzungsplan bejahen, die anderen Miterbenden vor dem Zivilgericht auf Zustimmung zum Vertrag verklagen.
2. Verkauf des Erbteils an Miterbende oder Außenstehende: Per Kaufvertrag kann ein/e Erbend/er einer anderen Erbin bzw. einem anderen Erben oder einer externen Instanz (z. B. der Bank) sein Erbteil veräußern. Die Käuferin oder der Käufer übernimmt dafür auch die Schulden! Die Miterbenden haben ein gesetzliches Vorkaufsrecht (Frist zur Ausübung dieses Rechts: 2 Monate). Der Erbschaftskauf muss notariell beurkundet werden.
3. Versteigerung: Jeder Miterbende kann die Teilungsversteigerung (Zwangsversteigerung der Immobilie) beantragen. Dazu reicht ein Antrag beim Amtsgericht. Auch ein Miterbender kann dann das Haus ersteigern.
   Tipp: In vielen Fällen reicht bereits die Drohung mit einer Versteigerung, um die Miterbenden doch noch zum Einlenken zu bewegen. Der Grund: Kommt es zu einer Versteigerung, wird in den meisten Fällen weit weniger an Wert erzielt.

Schenken und Vererben: die richtige Wortwahl
Hohe Steuerlasten knabbern am Privatvermögen. Trennen Sie sich also beizeiten von Ihrem Besitz, aber richtig. Der Grund: Nur drei Prozent aller Testamente sind rechtlich einwandfrei. Durch sinnvolle Klauseln in Testamenten und Erbverträgen können in den meisten Fällen unerwünschte Folgen vermieden werden. Mit den nachfolgenden Formulierungen sorgen Sie für einen wasserdichten Schenkungsvertrag.

Rente von den Kindern – Die Nießbrauchsklausel: Witwer A will sein Mehrfamilienhaus auf seine beiden Töchter B und C übertragen. Er möchte aber weiterhin in seiner Wohnung bleiben und bis zu seinem Lebensende die Miete für die übrigen Wohneinheiten kassieren. A formuliert wie folgt: „Für die Übertragung des Grundstücks Gemarkung ... (Ort), Flur-Nr. ... an meine beiden Töchter ... (Name, Vorname) gilt folgende Auflage: Ich behalte mir das unbeschränkte Nießbrauchsrecht an dem genannten Grundstück vor. Der Nießbrauch erlischt mit meinem Tode. Meine Töchter stimmen der Eintragung dieses Rechts ins Grundbuch zu."

Monatliche Rente: Herr A bemüht sich um einen Platz im Pflegeheim. Wegen der hohen Kosten ist er auf die Mieteinnahmen angewiesen. Er will den Töchtern das Haus nur überschreiben, wenn sie ihm dafür monatlich 2.000 Euro zahlen – entweder als Rente oder als sogenannte dauernde Last. Er formuliert wie folgt: „Ich übertrage meinen Töchtern B und C das Hausgrundstück Gemarkung ... (Ort), Flur-Nr. ... zu gleichen Anteilen. Als Gegenleistung zahlen mir meine Töchter lebenslang eine monatliche Rente in Höhe von 2.000 Euro. Die Zahlung ist jeweils im Voraus fällig zum 3. Werktag eines Kalendermonats. Dieses Recht wird durch Eintragung ins Grundbuch gesichert."

Wertsicherungsklausel: Vater A rechnet mit steigenden Pflegekosten. Deshalb möchte er, dass die Rente angepasst wird. Er formuliert wie folgt: „Die Rente soll wertbeständig sein. Deshalb soll sie sich in ihrem Wert ebenso verändern wie sich die Lebenshaltungskosten ändern. Die Rente wird daher jeweils zum Ende eines Kalenderjahres dem Index der Lebenshaltungskosten eines Vier-Personen-Haushalts des Statistischen Bundesamtes angepasst. Die Genehmigung dieser Klausel durch die Landeszentralbank liegt vor."

Rückfallklausel: Herr A will verhindern, dass das übertragene Vermögen noch zu seinen Lebzeiten an andere Personen fällt. Er formuliert: „Verstirbt meine Tochter B oder meine Tochter C vor mir, so bin ich berechtigt, die Rückübertragung des Grundbesitzes auf mich zu verlangen. Der Anspruch auf Rückübertragung soll gesichert werden durch Eintragung einer Eigentumsvormerkung im Grundbuch."

Erbschaftsteuer-Ersparnis durch Kettenschenkung Eltern sollten grundsätzlich ihrem Kind nicht das gemeinsame Vermögen übertragen – wenn es jeder für sich tut, kann das Kind seinen Freibetrag von 400.000 Euro gleich zweimal, also 800.000 Euro, beanspruchen. Und das geht alle 10 Jahre einmal. Im Klartext: Eltern können alle 10 Jahre jedem Kind bis zu 800.000 Euro steuerfrei schenken. In 21 Jahren lassen sich somit stolze 1.600.000 Euro steuerfrei verschenken!

Doch bei aller Großzügigkeit sollten sich die Eltern einige steuerunschädliche Rechte vorbehalten. Legen Sie fest, dass das Kind vorerst das geschenkte Vermögen weder verkaufen noch belasten darf. Legen Sie fest, dass das Vermögen, das Sie Ihrem Kind geschenkt haben, an Sie zurückfällt, falls das Kind vor Ihnen sterben sollte. Dadurch verhindern Sie, dass Familienvermögen in den Besitz der/des Ehegatt/in Ihres Kindes und in deren/dessen Familie übergeht. Verschenken Sie ein Haus, behalten Sie sich ein unentgeltliches, lebenslängliches Wohnrecht darin vor.

Behalten Sie sich weiter das Recht vor, die Schenkung jederzeit zu widerrufen. Wenn Sie Ihrem Kind also einmal ein Darlehen gegeben haben, das Sie wegen fortgeschrittenen Alters wohl doch nicht mehr zurückhaben wollen, so schreiben Sie dem Betreffenden eine Bestätigung, wie etwa: "Weil ich wegen des niedrigen Einkommens von Herrn/Frau ... in ... um dessen angemessenen Lebensunterhalt fürchtete, erhielt diese/r am ... ein verzinsliches/unverzinsliches Darlehen in Höhe von ... Euro. Heute erlasse ich die Schuld und verzichte auf die Rückzahlung des Darlehens/des Darlehensrestes. (Ort, Datum, Unterschrift).

Hierzu ein Beispiel: Sie wollen Ihrem Kind 800.000 Euro verschenken. Würden Sie Ihrem Kind diesen Betrag auf einmal übergeben, würde der Fiskus kräftig kassieren. Sie enterben den Fiskus aber, wenn Sie das Vermögen aufteilen, und zwar wie folgt:

Nicht nur Sie, sondern auch Ihre Frau darf Ihrem Kind 400.000 Euro schenken

Kind = 800.000 Euro

Steuer-Ersparnis gegenüber der einmaligen Schenkung (800.000 Euro) durch den Vater: über 16.000 Euro!

Wichtig: Bei diesem Modell sollten Sie sich auf Ihre Frau verlassen können, dass sie Ihren Kindern auch das Geld schenkt. Denn was Sie nicht tun dürfen: Ihre/n Ehepartner/in durch einen notariellen Vertrag verpflichten, das an sie/ihn geschenkte Geld an die Kinder weiterzugeben. In diesem Fall erkennt der Bundesfinanzhof (Az. II R 91/91) die Schenkung nicht an. Diese notarielle Beglaubigung ist im Grunde genommen auch nicht nötig. Wenn Sie Ihren Kindern im Beisein der Mutter das Steuerspargeschäft erzählen, ist der moralische Druck so enorm, dass das Vermögen zum festgelegten Zeitpunkt auch herausgerückt wird.

Ein weiterer wichtiger Punkt, den es zu beachten gilt, liegt bei einer eventuellen Überschuldung einer/eines Bedachten vor. Das Erbe bleibt steuerfrei, wenn man seiner Ehegattin bzw. seinem Ehegatten, Kind oder Enkel/in eine Schuld erlässt, wenn dadurch eine vorliegende Überschuldung beseitigt wird. Überschuldet ist der so Beschenkte, wenn bei der Vermögensveräußerung die Schulden voraussichtlich nicht gedeckt werden können. Wird durch den Schulderlass mehr erreicht, dann ist der übersteigende Betrag steuerpflichtig. Grundsätzlich frei ist der Schulderlass, wenn das Darlehen zum Zwecke eines angemessenen Unterhalts oder zur Ausbildung gewährt worden ist.

Familien können mit der Schenkung zu Lebzeiten nicht nur Erbschaft- und Schenkungsteuer sparen, sondern auch Einkommensteuer. Das ist möglich, wenn als Gegenleistung eine regelmäßige Versorgungsleistung an die ältere Generation gezahlt wird. Den Betrag kann die jüngere Generation bei der Einkommensteuer absetzen. Gleichzeitig müssen Eltern das Geld zwar als Einnahme verbuchen, unterm Strich bleibt aber ein kräftiges Plus, da die Eltern meist nur ein geringes Einkommen haben und so nur einen geringen Steuersatz zahlen.

Dietmar Kern