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Steuer- und Rechtstipps — Allgemein

Grundsteuerreform und Feststellungserklärung

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  • 16. November 2022
  • Lesezeit: 9min
Die Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft.

Arbeiten & Organisieren

Eigentümer müssen bis Ende Januar 2023 tätig werden und einige Daten sammeln sowie eine Grundsteuer-Erklärung abgeben. Sonst könnten empfindliche Strafen drohen. Wer ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück besitzt, zahlt Jahr für Jahr Grundsteuer. Die wird zwar erst 2025 reformiert, sorgt aber schon jetzt dafür, dass Eigentümer den Behörden zuarbeiten müssen. Die Grundsteuer ist eine Steuer auf den Besitz von Grundstücken und Gebäuden. Anders als die Grunderwerbssteuer wird sie jedes Jahr fällig. Wie viel man zahlt, ist abhängig vom Wohnort, dem Grundstück und dem Gebäude. Bei den meisten Wohnungseigentümern geht es um einige Hundert Euro im Jahr, Besitzer von Mietshäusern müssen dagegen oft vierstellige Beträge zahlen. Diese können sie auf die Mieter umlegen. Weil Millionen Grundstücke neu bewertet werden, müssen sie eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts beim Finanzamt einreichen. Wie der Immobilienverband Deutschland (IVD) mitteilt, soll das zwischen dem 1. Juli und 31. Januar 2023 geschehen – und zwar ausschließlich elektronisch per Elster-Verfahren. Eine Abgabe in Papierform ist nur in Ausnahmen möglich, etwa bei älteren hilfsbedürftigen Menschen, die nicht über das technische Equipment verfügen, eine Steuererklärung online einzureichen. Und das bedeutet: Wer bei Elster, der kostenlosen Online-Steuersoftware der Finanzämter, noch nicht registriert ist, sollte sich rechtzeitig darum kümmern. Alternativ können Eigentümer aber auch einen Steuerberater beauftragen.

Grundsteuer-Erklärung: Für Immobilienbesitzer wird die Zeit knapp
"Für die Steuererklärung benötigen Eigentümer Daten, die sie meist nicht unmittelbar parat haben", sagte der Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, Kai Warnecke. Wer etwa ein Haus oder ein Grundstück geerbt habe, könnte Probleme bekommen, sollten noch Unterlagen fehlen. Gemeinsam mit dem Bund der Steuerzahler haben Haus und Grund eine Verlängerung der Frist um drei Monate bis Ende Januar 2023 durchgesetzt.

Die Finanzämter verlangen Angaben zum Grundstück und zum Gebäude – also Flurnummer, amtliche Fläche, Gemarkungsnummer, aber auch Wohnfläche und Bodenrichtwert. Je nach Bundesland sind mehr oder weniger Informationen gefragt, weil unterschiedliche Berechnungsmodelle angewendet werden. Das bedeutet: Jeder Eigentümer muss diese Grundsteuer-Erklärung für jede Immobilie und jedes Grundstück erstellen. Die Zeit dafür ist relativ knapp bemessen. Die Daten sollen zwischen dem 1. Juli und dem 31. Januar 2023 elektronisch über "Elster" eingereicht werden, damit die Behörden ausreichend Zeit haben, die Werte zu berechnen. Zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung sind folgende Personengruppen verpflichtet:

  • Eigentümer eines Grundstücks
  • bei Erbbaurechts-Grundstücken der Erbbauberechtigte unter Mitwirkung des Eigentümers des Grundstücks (Erbbauverpflichtete)
  • bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden: Eigentümer des Grundes unter Mitwirkung der Eigentümer des Gebäudes
  • bei Eigentumswohnungen die einzelnen Eigentümer, nicht der WEG-Verwalter

Eigentümer bekommen eventuell einen Brief von ihrer Kommune, der sie auf die Pflicht zur Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer hinweist. Eine persönliche Aufforderung zur Abgabe der Steuererklärung ist allerdings nicht vorgeschrieben, so dass es auch sein kann, dass es in einigen Bundesländern lediglich öffentliche Bekanntmachungen gibt.

Welche Daten Eigentümer beschaffen müssen, variiert von Bundesland zu Bundesland
Am meisten Daten verlangt das Berechnungsverfahren des Bundesmodells, das in den meisten Bundesländern gilt. Hier benötigen Sie folgende Daten und Werte: Grundbuchdaten, Art der Nutzung, Bodenrichtwert, Aktenzeichen des Einheitswertes, Wohnfläche, Art der Immobilie, Anzahl kleiner, mittlerer und großer Wohnungen, Anzahl Garagen und Stellplätze, Gebäudealter sowie Grundstücksfläche.
Wer kein Grundbuchblatt zur Hand hat, erhält als Eigentümer die Daten vom Grundbuchamt auf Antrag in Kopie zugesendet. Allerdings wird ein großer Andrang bei den Ämtern erwartet, was am Ende wegen ausufernder Bearbeitungszeiten dazu führen kann, dass es mit der Frist knapp wird. Zur Not, so Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands Privater Bauherren, sollte man zum Amt gehen und Einsicht nehmen, um vor Ort eine Kopie entsprechend schneller zu erhalten.
Aufwendiger, nicht nur in zeitlicher Hinsicht, kann vor allem die Beschaffung der Grundbuchangaben, des Bodenrichtwerts und der Wohnfläche sein. Auch beim Baualter müssen Eigentümer einiges beachten. Eine große Herausforderung kann auch die Ermittlung der Flächen sein. Eigentümer können sie zum Beispiel dem Kaufvertrag, Bauplänen oder Versicherungspolicen entnehmen. Allerdings müssen diese auf Aktualität und mit Blick auf nachträgliche Um-, An- oder Ausbauten überprüft werden. Wenn Ihnen keines der Dokumente vorliegt, dann können Sie im Grundbuch zum Beispiel die Grundstücksfläche und die Flurnummer, also die Registrierungsnummer eines Anwesens, herausfinden.
Wichtig ist zudem, die Baualtersklasse richtig einzuordnen: In der Regel ist hier das Baujahr gemeint. Wenn in den vergangenen Jahren allerdings eine Kernsanierung stattgefunden hat, kann das eine Einordnung als neueres Gebäude zur Folge haben.
Bei einer unbekannten Wohnfläche oder An- und Umbauten bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als den Zollstock zu nehmen und alle Zimmer zu vermessen. Auch Vermesser oder Architekten können die Flächenangabe für ein paar hundert Euro ermitteln. Maßgeblich für die Ermittlung der Wohnfläche ist zudem die Wohnflächenverordnung. Aus ihr geht hervor, welche Räume als Wohnfläche gelten und welche nicht.
Die Bodenrichtwerte sind zwar über die Internetseiten der jeweiligen Landesverwaltungen, die alle ein Bodenrichtwertinformationssystem (Boris) vorhalten, schnell recherchierbar. In Baden-Württemberg und dem Saarland sind über Boris derzeit aber noch keine Daten verfügbar. Zudem gibt es auch Grundstücke in einigen Ländern, die nicht in diesem System erfasst sind. Hier hilft dann nur die Nachfrage des Eigentümers direkt bei seinem zuständigen Gutachterausschuss. Aber auch dort müssen Sie wegen des zu erwartenden Andrangs mit längeren Bearbeitungszeiten rechnen.

Hauptproblem: Die unterschiedlichen Regelungen in den einzelnen Bundesländern
Die Bundesländer regeln die Grundsteuer unterschiedlich, was bedeutet: Welche Daten die Eigentümer in der Steuererklärung angeben müssen, ist nicht bundeseinheitlich geregelt. Zwar hatte der Bundestag 2019 das sogenannte Bundesmodell beschlossen, die Bundesländer durften aber davon abweichen und ein eigenes System entwickeln. Fünf Länder haben von dieser Öffnungsklausel Gebrauch gemacht, der Rest folgt weitgehend dem Konzept des Bundes. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen haben sich der Grundsteuer-Regelung des Bundes komplett angeschlossen. Sachsen und das Saarland nutzen ebenfalls das Bundesmodell, weichen jedoch bei der Höhe der Steuermesszahlen ab.
Die landeseigenen Modelle gelten vor allem für Grundvermögen, also bebaute und unbebaute Grundstücke, die nicht der Land- und Forstwirtschaft dienen (sogenannte Grundsteuer B). In all diesen elf Bundesländern orientiert sich die Steuerberechnung am Wert des Bodens, einer statistisch ermittelten Kaltmiete, an der Grundstücksfläche, der Wohnfläche sowie der Art und dem Alter des Gebäudes. Diese Daten müssen Eigentümer also in der Steuererklärung angeben. Den Bodenrichtwert können Sie dabei über das Bodenrichtwert-Informationssystem herausfinden. Außerdem müssen Sie als Eigentümer Gemarkung und Flurstück angeben.
Die Gemarkung ist im Grundbuch vermerkt und bezeichnet das Gebiet, in dem sich das Grundstück befindet. Sie setzt sich aus mehreren sogenannten Fluren zusammen, die wiederum aus verschiedenen Grundstücken oder Flurstücken bestehen. Ein Grundstück kann mehrere Flurstücke umfassen. Bei der Kaltmiete gilt für Wohneigentum derselbe Wert wie für Mietwohngrundstücke. Ein Garagenstellplatz – egal ob Einzel- oder Tiefgarage – hat einen festen Kaltmietenwert von 35 Euro.

So wird die Grundsteuer berechnet
Die Finanzämter ermitteln anhand dieser Daten dann den Grundsteuerwert, der mit einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl multipliziert wird. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag. Die Finanzämter schicken den Eigentümern in der Regel Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag zu. Diese enthalten keine Zahlungsaufforderungen. Anschließend verrechnen die Ämter die Daten dann noch mit den Hebesätzen der Kommunen, die weiterhin das letzte Wort über die Höhe der Grundsteuer haben. Die Hebesätze machen enorm viel aus und sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Formel zur Berechnung der Grundsteuer: Grundsteuer = Grundsteuerwert x Steuermesszahl x Hebesatz. So ermittelte das arbeitgebernahe Institut der deutschen Wirtschaft (IW) im vergangenen Jahr, dass die Höhe der Grundsteuer für ein Haus mit 125 Quadratmeter Wohnfläche und einem 500 Quadratmeter großen Grundstück in den 100 größten deutschen Städten zwischen 323 Euro (Gütersloh) und 771 Euro (Witten) im Jahr variiert.
Wie hoch die neue Grundsteuer letztlich für die Eigentümer ausfällt, darüber informiert die Stadt oder Gemeinde per Grundsteuerbescheid. Zwar soll der Hebesatz so angepasst werden, dass die Grundsteuerreform die Einnahmen für die Kommunen nicht ändert, trotzdem dürften einzelne Steuerpflichtige mehr oder weniger Grundsteuer zahlen als bisher. Fällig wird die neu berechnete Grundsteuer ab 2025. Anmerkung: Bislang hieß es, Hausbesitzer könnten auch Lohnsteuerhilfevereine mit der Feststellungserklärung beauftragen. Doch dazu sind diese allerdings nicht befugt.

Was passiert, wenn ich die Grundsteuer-Erklärung nicht fristgerecht abgebe?
Wer die Frist verpasst und seine Grundsteuer-Erklärung nicht bis zum 31.10.2022 abgibt, der muss durchaus mit Sanktionen rechnen. In der Regel werden Nachlässige zwar noch einmal erinnert, ihrer Pflicht nachzukommen. Das zuständige Finanzamt kann aber auch sofort Verspätungszuschläge festsetzen. Im schlimmsten Fall können sogar bis zu 25.000 Euro Zwangsgeld fällig werden und das Finanzamt kann die Schätzung der Daten vornehmen. Wenn es dumm läuft, fällt diese Schätzung zu Gunsten des Fiskus und zu Ihren Ungunsten aus. Auch wenn die Abgabefrist gegebenenfalls noch verschoben oder verlängert wird: Die Daten müssen absehbar elektronisch mitgeteilt werden. Je früher Sie alles zusammenstellen, desto stressfreier läuft es.

Wie geht es nach Abgabe der Grundsteuer-Erklärung weiter?
Anhand der Daten, die Eigentümer einreichen, berechnet das Finanzamt in einem ersten Schritt den Grundsteuerwert. Das ist der Wert des Grundstücks oder der Immobilie aus steuerlicher Sicht. Dann stellt es einen Grundsteuerwertbescheid aus, der den Eigentümern zugeschickt wird. Gegen den kann man gegebenenfalls Einspruch erheben. Auf der Basis der übermittelten Daten vom Finanzamt legt die Stadt oder die Gemeinde dann die endgültige Höhe der Grundsteuer fest. Wie viel Eigentümer am Ende zahlen müssen, hängt vom jeweiligen Grundsteuer-Hebesatz der Gemeinde ab.
Anschließend werden die Grundsteuerbescheide für den 1.1.2025 erstellt und an die Eigentümer verschickt. Diese müssen ab 2025 die neue Grundsteuer bezahlen. Bis dahin wird die alte Berechnung weiterhin angewendet.

Quellen: Bundesfinanzministerium: "Überblick zur Grundsteuerreform – Wie die Länder das neue Grundsteuerrecht umsetzen", Bundessteuerberaterkammer, neue Gesetzesvorgaben zur Verlängerung

Dietmar Kern